封堵“假离婚”成调控重点
楼市里的婚姻游戏何时了
2021年的第一波楼市调控升级，不仅同时在沪深落地，内容也异常默契——严厉打击“假离婚”。
作为当下楼市行情最火热的城市，上海和深圳的调控政策已经相当严格，但在巨大的利润面前，“钻空子”行为层出不穷，通过变更婚姻关系规避限购政策，即“假离婚”，更是成为违规操作的重灾区。
楼市调控打击“假离婚”已有多年，但彻底封堵漏洞并不容易。从法理来说，离婚并不存在真假，判断“假离婚”需要灵活而复杂的评判标准，为了避免误伤，往年的调控总会留有余地，直到近期，上海紧跟“715”新政加码“假离婚”成本，深圳对不具备购房资格的家庭暂停夫妻婚内更名。
沪深的调控动作，不仅针对当地市场，更具备一定的示范作用。当调控内容屡屡指向“假结婚”，这场蔓延十余年的楼市婚姻游戏，或许有望迎来真正的结局。
沪深楼市调控齐发
双双剑指“假离婚”
1月19日，深圳一份暂停处理不具备购房资格的家庭夫妻婚内更名的文件悄然流出，该信息随后经媒体报道得到官方证实。而且，无论是新购房产还是已购房产，均已无法因婚姻关系登记在未取得购房资格的一方名下。
2天后，上海发布调控新政，其中一条明确规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。
深沪前后脚发布的调控内容，虽然被业内调侃为，一个防“假结婚”，一个防“假离婚”，但均为打击通过变更婚姻关系获取购房资格的违规行为。
从2020年7月深圳发布“715新政”，到9月杭州明确无房家庭标准，再到近期上海出台“沪十条”，短短半年内，已有三座城市陆续发布针对“假离婚”的调控政策。不仅离异3年内追溯购房资格的要求一致，新政出台前的市场情况也是惊人的相似——深圳在粤港澳大湾区叠加示范区的双重利好下迎来量价双升，甚至出现业主抱团涨价现象；杭州半年出现5次“万人摇”楼盘，二手房涨价情绪浓厚；上海土地市场持续火热，楼市迎来“翘尾”行情。
从政策发布的时机来看，三座城市均是在市场行情高峰正面迎接调控新政，打击“假离婚”成为“灭火”政策的重要组成部分。这意味着，在调控思维中，“假离婚”已被视作炒房的主要手段之一，也是目前调控升级的重点打击对象。
从政策发布的影响来看，对市场的震慑作用比较明显。以最早发布的深圳为例，乐有家数据显示，“715”新政后，市场房源、客源和带看情况出现显著性下滑，直至2020年10月下旬才开始回暖。
近期上海选择升级调控政策，除了楼市持续火热的刺激，深圳的正面示范也发挥了一定作用。尤其是在打击“假离婚”方面，调控内容基本一致，参照以往先局部试点，再全国推广的模式来看，有多城市进一步推广的趋势。
而且，目前执行“一刀切”的上海，在调控力度还略胜一筹。此前，在新政发布近两个月后，深圳住建局发文，对复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数，按照现在家庭房产套数计算，有市场观点认为，该规定为“假结婚”买房留下操作空间，有调控松绑迹象。
但是近期，深圳对不具备购房资格的家庭暂停夫妻婚内更名，又有彻底封堵“假离婚”的趋势。目前深圳住建局并未明确具体操作，如果确认执行，打击力度将实现质的飞跃。
漫长的封堵“假离婚”之路
何时走到尽头？
某种意义上来说，“假离婚”的历史比商品房还要久远。通过频繁变更婚姻关系，在住房资源分配上获利，这样的操作甚至可以追溯到上个世纪的福利分房时期。
近十余年来，城镇化快速发展、房价稳步提升，婚姻关系与住房制度的捆绑让两者关系发生了微妙的变化，从为结婚而购房，演变为因购房而离婚，甚至反复变更婚姻关系实现利润最大化，“假离婚”现象更加普遍。
尤其是2013年，新 “国五条”发布，其中“二手房个税由交易总额的1%-2%，将从严按照差额的20%征收”，政策一出，甚至在多地引发“离婚潮”。
据中央电视台《经济半小时》报道，仅2013年3月6日当天，北京离婚数量达到一千例，比平时多出一倍；南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明，而单身证明上填写的用途一栏，清一色的写的是“购房”；上海离婚率飙涨，闵行区民政局在婚姻登记中心门口还特意设立“楼市有风险，离婚需谨慎”大幅公告警示牌。
从多分配福利房，到少交住房所得税，再到多获取购房资格，婚姻逐渐成为人们的在房产上获利的工具。在楼市调控趋严后，各地住建局走上了打击“假离婚”的漫漫长路。
目前来看，打击的手段主要有两种，第一种较为普遍，即认房又认贷，只要本人或配偶有购房贷款记录，在限购城市均视作二套，以此增加炒房门槛；第二种就是离婚后一定期限内追溯购房资格，早期有部分银行会重点审查离婚半年内的客户的贷款资格，后来“考察期”逐渐延长，直至沪深明文规定离婚三年内追溯购房资格。
深圳近期调控动作的特殊之处在于，对不符合购房资格的家庭暂停夫妻更名，一定程度打破了婚姻关系和住房制度的捆绑关系，这与此前强调夫妻双方在购房行为上的强联系几乎是反向而行。
虽然目前该调控动作的范围、强度仍不确定，但禁止通过婚姻关系实现购房资格共享这一调控思路，比直接延长离婚后追溯购房资格的时间更为直接、彻底，震慑作用也会更加显著。
但仅以此操作能否彻底封堵“假离婚”？答案并不乐观。
频繁变更的婚姻关系背后，存在某种供求关系。这一点与深圳楼市热议的 “代持”有诸多相似。普通人的购房名额，炒房客的充足资金，让彼此产生联系的就是几乎肉眼可见的房价上涨获利空间。而且，婚姻关系里的地位平等，还能让这种“代持”多一层保障。
对于住房资源紧张的大城市来说，调控持续加码并未成功扼制市场热情，在需求端打击“假离婚”只是“打补丁”，土地供应不平衡，住房供需错配，是大城市住房问题的根源，解决问题只能从供应端着手，例如增加建设用地总量，调整住宅用地比例，增加居住用地供应。
以行情最热、调控最严的深圳为例，调控政策频发的同时，政府也在供应端持续发力。数据显示，2020年全年深圳计划供应居住用地293.2公顷，实际供应达到362.8公顷；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%；全年完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，同比增长160%。
除此之外，2020年年底，深圳市人大还审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》，将“双百”要求调整为“双95%”，提高城市更新的进度，将更多宅地资源从旧改项目中释放出来。
在住房自有率仅23.7%的深圳，实现住房供需平衡显然还有很长的路要走，但是只有方向正确，才有望彻底解决楼市乱象，真正实现房地产市场平稳发展。
从目前典型城市的做法来看，在真正解决供求关系之前，市场大概率将不断加码针对“假离婚”的调控政策，一边增加违规操作的风险成本，一边降低炒房的利润空间，逐渐消灭这场楼市里的婚姻游戏。
文/陈湘婷
图/图虫创意
编辑/仰镜伊